6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı ile kiralayan arasındaki ilişki düzenlenmiş olup kiralananın genel hükümler dışında kiracıdan veya kiralayandan kaynaklanan sebeplere bağlı olarak nasıl tahliye edileceği de düzenlenmiştir. Bu yazımızda öncelikle genel hükümler kapsamında kira sözleşmesinin nasıl sona ereceğini, ardından kiralayandan ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle taşınmazın tahliyesini inceleyeceğiz.
- GENEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ (BİLDİRİM YOLUYLA);
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin feshi;
Kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesinin herhangi bir sebep bildirmeden sona erdirilmesi mümkündür. Kanunda taraflar arasında akdedilen belirli süreli sözleşmelerde kiracının, sözleşme süresinin bitiminden 15 günce sözleşmeyi devam ettirmeyeceğine ilişkin yazılı bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. TBK. m. 347/1’ den anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sürenin bitimi üzerine belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kural olarak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Bu durumda belirli kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilebilecek olup sözleşme bitim tarihinden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunma yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı bu bildirimde herhangi bir sebep bildirmek zorunda değildir.
A. 10 yıllık uzama süresi sonunda kira sözleşmenin feshi:
Kiralayan, sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Bu durumun kiralayanı mağdur edeceği açık olup kanun koyucu tarafından sınırlama getirilmiştir. TBK. m. 347 /1 devamında “…Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” şeklinde bir düzenleme ile kiralayanında mağdur olmasının önüne geçilmiştir.
Burada dikkat edilmesi gereken 10 yıllık uzama süresi sonundan kastın ne olduğudur. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyecek olan on yıllık uzama süresini takip eden kira döneminin sonu için fesih bildiriminde bulunabilecektir.
B. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi;
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, sözleşmenin süresini belirlememişlerdir. Yalnızca malın kiraya verileceği konusunda anlaşmışlar ve kiralanan, kiracıya teslim edilmiş ise bu sözleşme türüne belirsiz süreli kira sözleşmesi denilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından her zaman genel hükümlere göre sözleşme sonlandırılabilir. Kiracı, aksine bir yerel adet olmadıkça kira sözleşmesini, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre on yıllık sürenin tamamlanmasından itibaren ilk fesih döneminin sonunda (aksine bir yerel adet veya sözleşme hükmü bulunmuyorsa) altı aylık dönemin sonu için üç ay önceden fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirilebilecektir.
- KİRALAYANDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ:
Kanun taşınmaz malikinin, yani kiralayanın güncel ve değişen ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak, kiralayanın hangi durumlarda kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edebileceğini yasa ile düzenlemiştir. Kiralayanın tahliye talepleri aşağıdaki gibi sıralanabilir.
- A. Kiracının kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle;
“Oğlum yurtdışından gelecek! Kızım evlenecek, Şehre döneceğimizden evde artık biz oturacağız.” gibi özellikle kira fiyatlarının çokça arttığı bu dönemlerde hepimizin sıkça duyduğu bu cümlelerde kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliyenin hangi durumlarda talep edebileceği ile ilgili bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesi gereğince kiralayanın kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiracıdan taşınmazı tahliyesini talep edebilir. Burada ihtiyacın samimi ve gerçek olması çok önemlidir. Kiralayanın taşınmazın tahliye etmesi durumunda dikkat edilmesi gereken husus kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğudur. Şayet kira sözleşmesi belirli ise kiralayan sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kiralananın tahliyesini talep edebilir. Sözleşme belirsiz süreli ise burada genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılmalıdır.
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise;
Kiralanan taşınmazın bazen yıllar içinde uğramış olduğu yıpranmalar nedeniyle tadilata ihtiyacı doğabileceği gibi bazen de kiralayanın taşınmazda yapmak istediği değişiklikler olabilmektedir. Bu durumda taşınmazda yapılması gereken esaslı değişiklikler veya onarımlar gündeme gelecektir. TBK’nın 350/2’nci maddesinde kiralananda yapılacak esaslı değişiklik ve onarımlar ya da yeniden inşasından kaynaklı kiralananın kullanılmaz duruma gelecek olması nedeniyle kiralayan, kiracıdan taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir. Burada da dikkat edilmesi gereken kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğudur. Şayet kira sözleşmesi belirli ise kiralayan sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kiralananın tahliyesini talep edebilir. Sözleşme belirsiz süreli ise burada genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılmalıdır. Burada da ihtar göndermek zorunlu olmayıp gönderilen ihtar dava açma süresini korumaktadır.
Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle açılan tahliye davasında dikkat edilmesi gereken bir husus da kiralayanın bu taşınmazda yapılacak tadilata ilişkin projeyi hazırlamış olması gerekmektedir.
- Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;
Kiracı ile kiralayan arasında kira sözleşmesi devam ederken kiralayan kiralananı satabilmektedir. Bu durumda kiralananı satın alan yeni malik kiracıdan taşınmazı direk tahliyesini talep edememektedir. Kiracının, satış sırasında kira sözleşmesi devam ettiği için yeni malik bu durumu bilerek ve kabul ederek taşınmazı satın almaktadır. Fakat yeni malik taşınmazı her zaman yatırım olarak değil bazen kendisi oturabilmek yani kendi ihtiyacı nedeniyle satın almaktadır. Bu durumda yeni malikin, kiralananın tahliyesini talep edebilmesi belirli şartlara bağlıdır.
TBK md. 351 yeni malikin ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi şartlarını düzenlemiştir. Buna göre yeni malik taşınmazı satın aldığı günden itibaren 1 ay içinde (kiracıya 1 ay içinde tebliğ edilmiş olması şartı ile) kiracıdan 6 ay içerisinde kiralananı tahliye etmesini talep edebilir. Yeni malik, 6 aylık süre sonunda taşınmazın tahliyesi için 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi için isterse ihtar çekerek kiracının 6 ay içerisinde taşınmazı boşaltmasını isteyebileceği gibi dilerse sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Kiracıya bildirim yapılmasını öngören durumlarda kanun bu bildirimin yazılı olmasını şart koşmuş, yazılı olmayan örneğin arayarak söylenen sözlü bildirimleri kabul etmemektedir. Yeni malik yazılı bildirim yapması gereken durumlarda bu hususa dikkat etmeli ve kiracı ile yapılan sözlü veya şifahi görüşmelerin herhangi bir anlam ifade etmediğini bilmelidir.
3.KİRACIDAN KAYNAKLI SEBEPLERLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ;
Bazı durumlarda kiracının kiralayanda sergilemiş olduğu davranışları nedeniyle kiralayanın taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı doğmaktadır. Kanun kiracıya ve kiralayana yapılan kira sözleşmesi kapsamında belirli sorumluluklar yüklemiş olup, örneğin kiralayan kiralananı kullanıma hazır durumda bulundurması gerektiği gibi kiracı da kiralanandan faydalandığı bu dönem içerisinde belirlenen bedeli ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, kira sözleşmesinde taahhüt ettiği veya yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi taraflar arasında anlaşmış olduğu kira bedeli ödemediği takdirde kanununun belirtmiş olduğu şartları yerine getirmek koşuluyla kiralayan açacağı dava ile kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Kiracı taşınmazı kiralarken taşınmazın tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmiş ve tahliye taahhütnamesi düzenlemiş olabilir. Bu durumda kiralayan bu taahhüde bağlı olarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu iki duruma ilişkin yasal düzenleme TBK md.355’te düzenlenmiş olup kanunun bu durumlarda kiralayana vermiş olduğu hakları inceleyeceğiz;
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması;
Kiracı ile kiralayan arasında yapılan kira sözleşmesinde, kiracıdan taşınmazı ne zaman tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhüt alınmış olabilir. Kiracının, yazılı taahhüt vermiş olması durumunda, taahhüt edilen tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya sulh hukuk mahkemesinde dava açarak kiralananın tahliyesini talep edebilir. İcra yoluyla taşınmazın tahliyesine ilişkin takip başlatabilmek veya tahliye davası açılabilmek için en önemli husus kiracı tarafından verilen yazılı bir taahhüt olmasıdır. Kiralayanın bu iki yoldan birine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
- Kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda kiralayanın, kiralananı tahliye hakkı;
Kiraya veren bazı durumlarda kiracının kiralayanı kullanmasına rağmen bu kullanım karşılığında ödemesi gereken bedelleri ödemeyen kiracıya karşı eli kolu bağlı kalmaktadır. Kanun kira bedelinin ödenmemesi durumuna ilişkin de bir düzenleme yaparak kiralayanın mağdur olmasını önlemektedir.
Kiralayanın, taşınmazı bir yıldan kısa süreyle kiraladığı durumlarda kiracının kira süresi içerisinde kira bedelini ödemediği için kiralayan, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Kiralayanın, taşınmazı bir süreyle kiraladığı durumlarda kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kiralayan, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Kiralayanın, taşınmazı bir yıldan uzun süreyle kiraladığı kira sözleşmelerinde, kiracının bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kiralayan, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Görüldüğü üzere, kiracı taraflar arasında anlaşılmış olmasına rağmen kiracı söz vermiş olduğu bedeli ödemiyorsa bu durumda kiralanan belirtilen sürelere uyarak dava açabilir ve taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.
Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin çeşitli durumlar başlıklar altında incelenmiş olup tahliye ilişkin süreler ve ihtarlar çeşitli usullere bağlı olduğundan bir avukata danışarak yol alınması hak kayıplarını önleyecektir.